Requisitos para segregar una finca rústica

Quizás como propietario de una parcela rústica has pensado o te estás planteando segregar dicha finca para transmitir la resultante (venderla, donarla o darla en herencia) o simplemente por realizar una modificación física de la misma. En la siguiente publicación profundizamos en tal cuestión, y además enumeramos los requisitos que debe cumplir para poder practicar la segregación y el procedimiento legal que debe llevar a cabo.

¿Qué es una segregación de finca rústica?

La segregación de finca rústica es el proceso mediante el cual extraemos de la finca matriz una o varias porciones con el fin de crear nuevas fincas independientes. La diferencia con el proceso de división radica en que, en este, se separaría la finca en dos partes para crear dos nuevas e independientes (desaparecería la finca original).

En el plano catastral la segregación mantendría la misma referencia para la parcela matriz asignándole una nueva a las segregadas, sin embargo, en la división desaparecía la referencia para formar dos nuevas. En materia fiscal, la operación de segregación es menos costosa porque se paga solamente por la finca segregada, mientras que en la división tienen en cuenta cada finca resultante.

¿Qué requisitos debe cumplir la finca para poder segregarse?

Para poder segregar una finca rústica se debe cumplir con la normativa que regula tal aspecto, y que enumeramos a continuación:

1. Debe superar la unidad mínima de cultivo [Ley 19/1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias. Art. 24 y ss]. Al realizar una segregación tanto la finca matriz como las resultantes deben respetar la unidad mínima de cultivo fijada en el municipio dónde se ubica la finca, y en su defecto, a lo establecido por la Comunidad Autónoma.
2. Debe cumplir con la normativa urbanística municipal. Cerciorarse de que no existen limitaciones en ese suelo rústico dentro del Plan General de Ordenación Urbana de tu municipio para poder llevar a cabo la segregación.
3. Conformidad de todos los propietarios de la finca en el proceso. El proceso de segregación lleva implícito la necesidad de acuerdo de todos los propietarios que figuren en el título de propiedad de la finca.

¿Qué procedimiento debo seguir para materializar dicha segregación?

Una vez vistos los requisitos para poder segregar una finca tendremos que llevarlo a la práctica dando los siguientes pasos:

1. Licencia de segregación o Declaración de Innecesariedad del Ayuntamiento dónde se ubique la finca. El propietario de la finca rústica deberá presentar el proyecto de segregación con la documentación técnica y jurídica necesaria, visada por un técnico competente, que será remitida a urbanismo para la obtención de la licencia.

La documentación a remitir normalmente se especifica en el modelo de licencia a aportar (nota simple actualizada de la finca, plano acotada de la finca origen y resultante sobre parcelario catastral, plano de la parcela con la situación urbanística de los terrenos, etc.).

2. Protocolizar dicha práctica mediante Escritura de Segregación, liquidación de impuestos y tasas e inscripción en el Registro de la Propiedad. Tras haber obtenido la licencia de segregación o Certificado de Innecesariedad tendremos un plazo máximo de 3 meses para acudir a notaría y realizar la Escritura de Segregación. Será obligatorio aportar Representación Gráfica Alternativa de la finca (Nueva Redacción del artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria) elaborada en archivo informático GML que será protocolizada en la Escritura.

Posteriormente tendremos que abonar los impuestos y tasas correspondiente al trámite para seguidamente, enviar la Escritura al Registro de la Propiedad y proceder a alterar la finca matriz e inscribir las nuevas fincas resultantes.

Este es el procedimiento habitual que hay que seguir para poder realizar una segregación. Aunque es siempre aconsejable poneros en manos de un profesional en la materia que estudie la situación jurídica y técnica de la finca, ya que podemos encontrar casos como cargas existentes, proindivisos o en ocasiones excepciones a la unidad mínima de cultivo que es preciso tratar con más detenimiento.

Autor: José Enrique Rodríguez.