Quizás, como propietario o persona jurídica, hayas tenido o te encuentres en la siguiente situación: “La descripción gráfica de catastro no tiene nada que ver con la realidad física de mi finca; ¿Debo aportar una Representación Gráfica Alternativa (RGA) en un procedimiento de alteración de finca (segregación, reparcelación, deslinde, etc.) ?; ¿Y para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas?
Por ello, trataremos de explicar en qué casos es obligatorio aportar una RGA de la finca, en el supuesto que no pudiéramos aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica junto al título inscribible en el Registro de la Propiedad, de acuerdo a la Nueva Redacción del artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria.
a )Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extra registral, impulsados para regularizar la realidad física con la realidad legal de la parcela.
- Cuando el titular manifieste expresamente la discordancia de la descripción catastral con la realidad física de su finca (regulado en el art. 199 de la LH).
- Cuando el promotor del deslinde manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado (regulado en el art. 200 de la LH).
- Cuando el promotor de un expediente de rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada (regulado en el art. 201 de la LH).
- Cuando se declare la inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras (regulado en el art. 202 de la LH).
- Cuando se proceda a la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna (regulado en el art. 203 de la LH).
- Cuando los bienes de la Administraciones Públicas carezcan de certificación descriptiva y gráfica, respetando la correspondencia en la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales (regulado en el artículo 206 de la LH).
b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.
¿Cuándo se necesita llevar a cabo la Representación Gráfica Alternativa?
¿Es posible modificar la cabida de una finca inscrita sin inscribir su Representación Gráfica Alternativa? Sí, es posible mediante Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, cuando la diferencia no exceda del 10% de la inscrita (regulado por el art. 201.3 de la LH).
Cuando la diferencia de cabida sea superior al 10%, sería necesaria como norma general la inscripción de su Representación Gráfica Alternativa, lo que conllevaría la rectificación de la cabida inscrita por la que resulta aportada.
Conclusiones
Resumiendo, y ajustándonos al pilar de esta publicación, sabemos que existen dos tipos de Representaciones Gráficas 1) Certificación Catastral y; 2) Alternativa Georreferenciada. Si se inscribe la Representación Gráfica Catastral existirá una coordinación en el momento. Por el contrario, si se inscribe la alternativa se notificará a Catastro para que inicie el procedimiento necesario para modificar la situación catastral si procediese.
Mi consejo es que, si no estáis de acuerdo con la descripción gráfica de la finca y queréis regularizar la situación técnica y jurídica de vuestra propiedad, os pongáis en las manos de un técnico competente para que os informe sobre cómo proceder en cada caso, y de este modo ajustar a la realidad la situación y ubicación de nuestra finca.
Autor: Jose Enrique Rodríguez.
La escritura de inscripcion de la base gráfica alternativa, debe presentarse a la Agencia tributaria con carácter previo a su inscripción ?