Introducción.
La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establecen un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto de tráfico jurídico.
Los requisitos técnicos para el intercambio de información y una mejor coordinación entre el Catastro y los Registros de la Propiedad se han desarrollado mediante Resolución conjunta de las Direcciones Generales del Catastro y de los registros y del Notariado, que entró en vigor el 1 de noviembre de 2015.
Desde dicha fecha, coincidente con la entrada en vigor de la reforma legal, la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad podrá venir acompañada de la representación gráfica georreferenciada de la parcela, de acuerdo con la información que suministrará el Catastro, basada en el formato europeo INSPIRE de parcela catastral. Con ello se permitirá identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca registral, superándose la situación anterior en que la mayoría de las fincas registrales se describían únicamente de manera literal.
Representación gráfica alternativa
La RGA de una finca es un plano georreferenciado, que delimita de manera precisa la parcela en que se ubica, mediante la expresión de las coordenadas geográficas correspondientes a cada uno de sus vértices, referidas al sistema geodésico oficial y elaborado en formato informático.
La certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) contiene también la representación georreferenciada de los inmuebles, esto supone que, si la descripción coincide con la realidad no es necesario elaborar una RGA. La elaboración y aportación de una RGA vendrá motivada por la manifestación contraria del propietario a la realidad física que presenta la certificación catastral.
La falta de correspondencia de la descripción catastral de una finca con la realidad, puede deberse a dos motivos principales:
1) Existencia de discrepancias con la realidad en la descripción catastral, al existir errores en la misma.
2) Por no haberse incorporado al Catastro, una alteración en el inmueble por hechos, actos o negocios que hayan producido la modificación de la finca, tales como una segregación, una división o la realización de una nueva construcción
De esta manera la RGA sirve para una triple finalidad:
- Conocer la descripción exacta de las fincas registrales en lo relativo a su ubicación, delimitación y superficie.
- Incorporar la representación gráfica en la descripción de la finca que conste en el Registro de la Propiedad, lo que resulta obligatorio en las inscripciones de nuevas fincas en el Registro, y potestativo en el resto de los casos.
- Actualizar o subsanar la cartografía catastral y el resto de los datos catastrales que se estén actualizando o sean incorrectos.
Por lo tanto, una representación gráfica alternativa deberá reflejar la realidad física del inmueble, reuniendo una serie de requisitos como la aprobación expresa del propietario, la georreferenciación exacta de la parcela, descripción en fichero GML, datos de plano georreferenciado y datos descriptivos y de superficie coincidentes, representada sobre cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto, junto a una serie de requisitos adicionales.
El Archivo GML.
Uno de los requisitos necesarios para la representación gráfica alternativa dice que deberá contenerse en un fichero informático en el formato GML de parcela catastral cuya definición se puede obtener en la Sede Electrónica del Catastro. También se puede obtener en este formato la geometría de las parcelas tal y como están incorporadas en las bases de datos del Catastro.
La Dirección General del Catastro utiliza un formato GML (XML con contenido geográfico) para describir informáticamente las parcelas catastrales. Este formato es accesible como fichero adjunto en las certificaciones descriptivas y gráficas, desde la consulta interactiva de un inmueble y desde servicios web WFS.
Básicamente se trata de un XML que incluye el namespace CadastralParcels de INSPIRE y el GML de opengis.net. http://inspire.ec.europa.eu/schemas/cp/3.0/CadastralParcels.xsd
El XML contiene un elemento principal featureCollection que contiene uno o varios elementos featureMember. Un elemento featureMember contiene uno o varios objetos tipo parcela catastral (CadastralParcel) y opcionalmente los elementos CadastralZoning y CadastralBoundary.
El formato ha sido diseñado para describir las parcelas incorporadas a las bases de datos catastrales
Generando nuestro GML de parcela (caso modificación de lindero parcela).
- Descarga cartografía catastral.
Desde la Sede Electrónica del catastro y con certificado digital podemos acceder a la cartografía catastral de cualquier bien inmueble registrado legalmente. Del mismo modo podemos descargar dicha información en una serie de formatos válidos para importa en SIG.
- Importar ficheros DXF y GML en QGIS
Los ficheros descargados se pueden visualizar con programas SIG que admitan este tipo de archivos. Utilizaremos QGIS para importar los ficheros que hemos obtenido desde la SEC.
- Generación manual del fichero GML mediante SEC4QGIS
El complemento SEC4QGIS nos permite leer los datos y, además, editar la información. Esta acción es clave para modificar las parcelas objeto de estudio y adaptarla a los requerimientos anteriores.
Desde este momento podremos trabajar sobre la cartografía catastral y editarla para tramitar la modificación del nuevo límite parcelario del cliente que nos encomendó la tarea.
Llegados hasta aquí, tan solo queda exportar el resultado a GML. Seleccionamos ambas parcelas y clicamos en “Exportar capa vectorial a formato GML INSPIRE”
Validación gráfica alternativa
Una vez generado el archivo GML el siguiente paso será ver si cumple con los requisitos técnicos necesarios que permitan su incorporación al Catastro. Para ello nos dirigimos a la web de la Sede Electrónica del Catastro y en el menú “Destacados” podremos observar que existe una opción con el nombre “Validación gráfica Alternativa”. Será desde aquí donde procederemos a validar el GML que hemos generado.
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